El capítulo de nuevas hipotecas postclaúsula suelo también está marcado por el ‘engaño del tipo fijo’ explicado arriba. Al futuro hipotecado se le hacer ver que, ante las “próximas subidas del euríbor”, le interesa pagar siempre lo mismo, imponiéndole tipos fijos más caros. Como en la ‘colocación’ masiva de la cláusula suelo, la banca aprovecha su posición privilegiada de conocedora de las tendencias de los tipos y no informa con lealtad al cliente.

Las ofertas hipotecarias con intereses más reducidos suelen esconder en la letra pequeña un sinfín de condiciones que el consumidor ha de cumplir si quiere ‘bonificarse’: domiciliación de la nómina; contratación de todo tipo de seguros –cuando solo es obligatorio cubrir la vivienda contra incendios-, productos de inversión innecesarios; un gasto mínimo en tarjetas de débito y crédito… productos que a su vez conllevan una gran gama de comisiones. Es decir, en el mejor de los casos, lo comido por lo servido. Como se ha explicado, la hipoteca con tipo mixto es otra variante de moda entre la banca, ofreciendo un tipo fijo durante aproximadamente los primeros 10 años, para luego aplicar un tipo variable una vez que, según estima el sector, los tipos como el euríbor hayan recuperado sus índices precrisis.

Con la llamada cláusula cero, una suerte de cláusula suelo o tipo fijo, el banco se asegura que el cliente nunca pagará intereses inferiores al 0% incluso en el hipotético caso de que la suma del euríbor más diferencial (ahora en negativo) dé una cifra negativa.

Pero realmente la cláusula más flagrante y que puede desatar otra batalla legal es aquella por la que se exige al usuario a renunciar a cualquier tipo de reclamación, es decir, la renuncia a recuperar los miles de euros que el banco le debería devolver por abusos como la cláusula suelo. Tal como ADICAE ha denunciado a las autoridades supervisoras, el artículo 10 de la Ley General de Consumidores prohíbe expresamente este tipo de cláusulas en los contratos.

Artículo 10. Irrenunciabilidad de los derechos reconocidos al consumidor y usuario. La renuncia previa a los derechos que esta norma reconoce a los consumidores y usuarios es nula, siendo, asimismo, nulos los actos realizados en fraude de ley de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Código Civil.

Si bien la firma de esta cláusula de renuncia puede trabar la invalidación del nuevo contrato, ADICAE va a intentar dejar sin efectos todos los contratos hipotecarios que incluyan este abuso.

Es aquella por la cual, si el usuario deja de pagar una sola cuota mensual, el banco puede resolver el contrato, exigirte la devolución total del préstamo y pedir la ejecución hipotecaria, situación previa al desahucio.

Sin embargo, la sentencia 705/2015 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, más allá de aplicar la doctrina ya conocida sobre la cláusula suelo y otras condiciones abusivas del BBVA y el Banco Popular (ampliar en https://db.tt/Em2E4R50), abre la puerta a acabar con los desahucios a través de la declaración de abusividad y nulidad del vencimiento anticipado, sobre todo tras el voto particular emitido por el magistrado Francisco Javier Orduña.

A diferencia del resto de la Sala, Orduña defiende –coincidiendo con ADICAE– que la mera declaración de la nulidad del vencimiento anticipado debería conllevar siempre la paralización de la ejecución, lo que permitiría abrir un proceso declarativo donde el consumidor cuenta con muchas más posibilidades de defensa que en el proceso de ejecución.

Sin embargo, el Supremo declaró la nulidad del vencimiento anticipado pero a la vez permitió seguir adelante con las ejecuciones hipotecarias, contradiciendo la normativa: y es que, igual que sucede con el debate sobre la devolución total o parcial de la cláusula suelo, la norma dice que cuando una cláusula es declarada nula se tiene por no puesta, es decir, todos los efectos que haya causado también se anulan. Por tanto, el proceso de ejecución debería detenerse.

Como ya hacen con otros préstamos (al consumo, tarjetas…), las entidades también aplican en las hipotecas unos abusivos intereses de demora cuando se produce un impago de la cuota hipotecaria, en concreto todos aquellos intereses 2 puntos más caros que el interés ordinario.

Los intereses que se ofrecen en las actuales hipotecas, ya sean variables, fijas o mixtas, se encuentran ligados a la contratación de distintos productos vinculados: seguro de vida, domiciliación de la nómina, apertura de cuenta corriente, plan de pensiones, seguro de hogar, alarmas, etc. Estos productos, que intentan comercializar a partir de rebajas en los diferenciales, pueden conllevar un aumento de los costes de la hipoteca, aunque sea de forma encubierta.

Por regla general, entidades como CaixaBank, Liberbank, ING, Deustche Bank, Banco Santander, etc. introducen como cláusula obligatoria la contratación de un seguro de vida por la mitad o más del capital del préstamo hipotecario. A esto se suma, la obligatoriedad por parte de la totalidad de las entidades de contratar un seguro de hogar con múltiples coberturas, argumentando que es una obligación marcada por Ley, cuando en realidad la única cobertura obligatoria es contra incendios. De igual manera, está totalmente extendida la obligatoriedad de domiciliar la nómina en el banco con el que se contrata el préstamo hipotecario. En este caso, nos movemos entre el mínimo de 600 euros de nómina que solicita ING Direct a los más de 2.000 euros exigidos por el Banco Santander. Un apartado diferente merece la obligación de contratar un plan de pensiones de un mínimo de 25.000 euros que exige CaixaBank.

En lo relativo al plazo de amortización las entidades llegan a ofrecer hipotecas a 40 años. Además, los comerciales de las entidades de crédito suelen aprovechar esta pregunta para mostrar a los interesados en contratar una hipoteca del stock de viviendas que el banco tiene por la zona, llegando a insistir con vehemencia y destacando las “estupendas” condiciones que se obtendrían al adquirir uno de estos inmuebles: hipotecas a 40 años con el 100% del capital, prácticas de la burbuja que deberían haber quedado desterradas.

En cuanto al pago de comisiones, los bancos suelen obviar su explicación. Solo de la lectura de la letra pequeña de las condiciones del préstamo hipotecario podemos llegar a deducir que el pago de la totalidad de los gastos aparejados a la hipoteca corren por cuenta del cliente. Es sin duda, una de las sorpresas finales que las entidades bancarias tienen reservadas para las personas interesadas en contratar un préstamo hipotecario. En este aspecto debemos destacar que son casi anecdóticas las entidades que ofrecen comisiones del 0% por cancelación anticipada, novación, etc.

A su vez, el estudio de campo que está realizando ADICAE ratifica ciertos comportamientos de los comerciales de la banca a la hora de vender una hipoteca. En primer lugar, es complicado obtener información real relacionada con el porcentaje prestado respecto al valor de tasación del inmueble y, en segundo lugar, respecto a la cuota mensual a satisfacer. En general los responsables de las sucursales siguen teniendo una actitud opaca, llegando incluso a ocultar de manera deliberada las condiciones de los préstamos hipotecarios a interés variable.

El IRPH Entidades es otro índice variable al que están referenciadas muchas hipotecas. Este índice es heredero directo de otros como el IRPH Cajas y el IRPH Bancos, que dejaron de ser utilizados en 2012 por abusivos. La banca inició una campaña para ‘obligar’ a los hipotecados a cambiar el IRPH Cajas y el IRPH Bancos por el IRPH Entidades, cuando casi en el 100% de las hipotecas el índice sustitutivo marcado era el euríbor, mucho más barato que el IRPH Entidades, una diferencia que se mantiene en torno a los dos puntos. Hoy la historia se repite. La banca vuelve a reinterpretar la normativa a su beneficio: ante las nuevas demandas contra el IRPH, las entidades se vuelcan en pasar la hipoteca directamente a tipo fijo, en lugar del euríbor que aparece como índice sustitutivo en las escrituras y que, a día de hoy, sería más ventajoso para la mayoría de los usuarios.

La dación en pago, que ya de por si no resuelve la prioridad para ADICAE de que el consumidor conserve la vivienda, está siendo un foco añadido de abusos. Para solicitar la dación en pago, la entidad requiere presentar una serie infinita de documentos, lo que ya es en sí misma es un abuso (la propia entidad es la depositaria de todos esos movimientos). Pero lo más abusivo es la solicitud presentada por la familia para que la entidad financiera “estudie su caso”. Esta “solicitud” está prerredactada por la entidad financiera y la familia solo participa en su firma. Desde el primer momento, la entidad fuerza al consumidor con la amenaza de detener cualquier conato de negociación, al hacerle firmar los documentos que la entidad decida y sin posibilidad alguna de verlo antes de la firma final. Si analizamos esos documentos, veremos cómo, en sí mismos, son colecciones de cláusulas abusivas, algunas típicas de la contratación de los últimos años:

– “Autorizamos a que puedan adeudar en la cuenta relacionada con el préstamo indicado y de la que somos titulares, los gastos que el estudio y tramitación pueda ocasionar…”.

¿Qué gastos son esos? La indeterminación es absoluta, se está autorizando a que el banco cargue los gastos que considere sin límite alguno. En la mayoría de estos supuestos cargan gastos de nuevas tasaciones de los inmuebles, cuando los inmuebles ya están tasados en la escritura de hipoteca. Por la presente cláusula se está obligando también al consumidor a asumir los gastos internos de la entidad o el salario de los propios trabajadores. No es un servicio que se le presta al cliente, por lo que no debe ser el consumidor quien tenga que hacerse cargo del mismo.

– “Como propietarios de la finca objeto de transmisión, les hacemos constar nuestra conformidad y disposición, en caso de llegar a buen fin la presente solicitud, a comparecer en notaría designada por esta entidad en el momento de ser requeridos a ello, con la finalidad de otorgar cuantas escrituras y demás documentos que se precisen para perfeccionar la transacción…”.

Es decir, delegan la decisión y sus condiciones al criterio y voluntad de la entidad financiera, asumiendo desde ese momento una obligación incondicional de poner los medios para perfeccionar un contrato, una transacción, sin conocer en absoluto sus condiciones ni saber de qué tipo es. Se trata de un compromiso que podría considerarse un precontrato, en el que se asumen obligaciones muy determinadas con unas consecuencias por su incumplimiento.

– “Para el caso de que hayan interpuesto demanda en reclamación de la deuda indicada, asumimos que el estudio del presente ofrecimiento no implicará la suspensión del procedimiento judicial en curso, y que solo desistirán de la acción judicial promovida en el caso de llegar a materializarse la firma de la operación solicitada y la efectiva inscripción registral de la misma sobre la finca objeto de transmisión ofrecida. Así mismo, confirmado tal extremo, me obligo a renunciar a cuantas acciones y derechos me correspondan en relación al mencionado préstamo hipotecario, y a desistir de aquellas que por mí hayan sido ejercitadas tanto en el seno del procedimiento dicho como fuera de él, solicitando la no imposición de las costas causadas a ninguna de las partes”.

La entidad financiera, aunque se haga la solicitud de dación en pago, no va a suspenderla ejecución ya instada y, al mismo tiempo, obliga al consumidor a renunciar a sus acciones legales y a la solicitud de imposición de las costas. La entidad financiera aprovecha así el documento para blindar su posición respecto al consumidor, que queda a su merced, no olvidemos, por medio de una declaración de voluntad que en principio es unilateral del consumidor. Se trata de un documento que no refleja la realidad, se falsea en un claro abuso en favor de la entidad financiera y vestido como un favor al cliente.